Es comúnmente aceptado que conviene a un usuario permanente de oficinas hacerse de sus propios inmuebles. En el caso de el Estado, se vuelve más importante por la necesidad de concentrar en menos ubicaciones sus diferentes actividades, y por el enorme desperdicio presupuestario producto de ineficiencias y duplicidades en la prestación de los servicios inmobiliarios y conexos a las instituciones.
Al haber necesidad permanente, presupuesto de operación, y capacidad de estructurar un financiamiento propio, el sector público no necesita privatizar esta actividad (con alquileres a particulares). Si vemos ejemplos de paises más estructurados, Estados Unidos, a través de la Administración de Servicios Generales (GSA) del gobierno federal, desarrolla y opera los espacios requeridos para la operación de la administración pública, cobrando los mismos (alquileres y servicios de condominio y soporte), por vía de partidas presupuestarias. Esto les quita a las instituciones el enorme trabajo de andar buscando y manteniendo oficinas, reduciendo las oportunidades para negocios opacos de particulares con funcionarios y rebajando costos por economía de escala y servicios compartidos; y hace al Estado de sus bienes. Las construcciones en sí y operaciones de condominio si se contratan a empresas privadas.
Las reducciones en costos van desde diseños y equipamiento estandarizados, hasta sistema único de comunicaciones y datos, seguridad y aseo compartidos, Y evitar los riesgos y pagos de seguros asociados con una ubicación particular.
En el caso del gobierno de Honduras se hizo el proyecto del Centro Cívico Gubernamental (CCG), que tiene varias características instructivas para el futuro. En primer lugar, el modelo utilizado pretendía obtener financiamiento extranjero, lo cual no se logró al ser financiado principalmente por fuentes locales. Al obviarse esto, queda poca justificación para haberlo concesionado, y no simplemente haberlo construido por parte de una agencia estatal (le queda una utilidad excedente al concesionario, y una contingencia al estado). No recomendamos utilizar un modelo privatizante o concesionario para futuros proyectos similares.
Creemos que un modelo interesante podría ser módulos estándar de 2,000, 5,000, y 10,000 m2 de oficinas, con todos sus servicios y estacionamientos. Estos pueden ser construidos como bloques en los lugares que lo amerite (por ejemplo el Centro Gubernamental original), haciendo innecesario el desarrollo de todo el proyecto de forma simultánea. Este es un mecanismo que se utiliza en el negocio inmobiliario para reducir carga financiera y asegurar la eficiencia. Al estandarizarse se puede fácilmente licitar la construcción de módulos en diferentes lugares con los mismos planos, pudiendo comparar los diferentes costos incluyendo de los cambios que tienden a ser similares según el tipo de proyecto.
Un error que se debe evitar es llevar la oficina hasta el equipamiento interno. El diseño de las oficinas debe de ser modular para permitir distintos tipos de usos por tamaño en cada piso. Si bien puede convenir estandarizar los muebles, particiones, equipo eléctrico y de comunicaciones interno, bajo una agencia similar al GSA, el modelo bajo el cual se ejecuta es paralelo al de la construcción para evitarle sobrecostos y complejidad.
Calculamos que puede haber una necesidad de 100,000 m² sólo en la ciudad capital. Un proyecto a 10 etapas de modulos de 10,000 m² utiles, 500 estacionamientos, 25,000 m2 de construccion total, tendria en la actualidad un costo de L.250M (muy aproximado) en obra civil. Con un alquiler promedio de US$10/m2 (en un espacio de mayor calidad al que generalmente alquilan las oficinas públicas), resultando en un ingreso anual garantizado de L30M. Este proyecto pagaria sus costos (excluyendo financiamiento) en 8.5 años, sin contar los beneficios de ahorro de la consolidacion de operaciones en los presupuestos administrativos de cada institucion.
Esto está al alcance del gobierno, sin necesidad de concesiones o legislacion adicional. Con un sistema de administración de servicios generales, se podría aumentar mucho las capacidades reduciendo los costos y las oportunidades de dolo.
Fuente:
https://www.gsa.gov/about-us/regions/region-11-national-capital/buildings-and-facilities
