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Vivienda rentada/Opción a comprar

Al mejorar la versatilidad de la oferta y proporcionar soluciones que les permitan crecer, podemos lograr que más personas tengan acceso a adquirir su propia vivienda. Sin embargo, necesitamos resolver el problema para los demás, ya sea para que en el futuro se conviertan en propietarios o tengan buenas condiciones de vivienda a un costo accesible.

Un sector importante de la población alquila su espacio de habitación. Esto es por varias causas: la intención de no arraigarse en un lugar en particular, no poder proyectar sus ingresos futuros, expectativa de cambio de su situación personal o familiar, y la aspiración de superación que le haría pretender algo distinto a futuro.

Se espera que todos estos factores continúen a largo plazo. La proporción de personas que viven en vivienda propia va disminuyendo debido a causas como la urbanización, el crecimiento de las ciudades, menos hijos por familia y más movilidad de empleo. Este fenómeno se observa en las sociedades mas desarrolladas y compensa el efecto de mayor prosperidad por mayor número de propietarios.  

Por tanto, es en interés social el garantizar que haya viviendas accesibles a la renta, con buenas condiciones de servicios y materiales y para todos los niveles de ingreso y tamaños de familias. La realidad es que la mayor parte de la población y de las zonas geográficas de la ciudad han sufrido en este ámbito y se enfrentan a una severa descapitalización.

Para saber si un rubro de alquiler tiene falta de capital invertido en el mismo, hay que ver las tasas de capitalización. Para tal efecto, se utiliza el valor de las rentas anuales dividido entre su valor comercial. Como ejemplo, si una casa se alquila por L.5,000 al mes, esto corresponde a L.60,000 en un año. Si su valor comercial es de un millón de lempiras, su tasa de capitalización es de un 6%. Lo que descubrimos es que el alquiler de cuartos y otros espacios residenciales en las zonas menos desarrolladas de la ciudad tienen este valor arriba del 10%. Se podría invertir una cantidad considerable de recursos en darle solución a estas personas, siendo rentable, y así lograr reducir sus altos costos de alquiler.

Esto tiene algunas complicaciones, lo que ha limitado su implementación. La primera es las dudas de los inversionistas en cuanto a la capacidad de cobrar y financiar, y la segunda son las dudas de los posibles inquilinos sobre su seguridad personal. Toda la información que tenemos de este sector es que en general pretende cubrir con sus obligaciones en la misma proporción que otros más prósperos. Las normas legales de propiedad horizontal se pueden utilizar para maximizar este recaudo.

Igualmente, para garantizar la seguridad, puede ser conveniente el no generar proyectos masivos, sino hacerlos más pequeños en zonas más establecidas de modo que se inserten en una comunidad. Proyectos de hasta doscientas unidades cerca de zonas ya desarrolladas pueden cumplir con este objetivo. Se debe mitigar la segregación residencial a nivel general para evitar generar Banlieues franceses o Projects de Estados Unidos, zonas donde la gente pierde su aspiración de superarse y contribuyen a perpetuar el atraso y la pobreza.

Otra objeción al alquiler es que quien lo paga considera estos recursos como desperdiciados. Esto se puede evitar utilizando la figura de opción a compra, ya sea acreditando una porción de la renta pagada o con una garantía de precio de venta a lo largo del tiempo. Además, se puede permitir que este crédito sea transferible a otro inmueble, liberando a las personas para poder mudarse y no perderlo.

La mayor limitante para este tipo de desarrollo es el restarle importancia como una solución. La banca, el gobierno nacional y local y las desarrolladoras lo deben ver como un rubro importante. No podremos resolver el déficit de viviendas dignas y accesibles sin una solución para las personas que arriendan.  

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