Hugo Grocio, eminente jurista holandés, definió el término dominio eminente en 1625 de esta forma:
La propiedad de los ciudadanos está bajo el dominio eminente del estado, por lo cual este o sus agentes pueden usarlo y aun destruir esta propiedad, no solo en caso de necesidad extrema…sino para fines de utilidad pública, para cuyo fin los que establecieron la Sociedad se debe suponer tuvieron la intención de que los fines privados le cedieran precedencia. Pero, cuando esto se hace, el estado debe indemnizar a quienes pierden su propiedad.
El desarrollo de nuestras ciudades ha sido limitado por no existir ni la planificación ni las formas legales necesarias para garantizar el acceso a la tierra requerida para tener un desarrollo en la infraestructura vial, de servicios públicos, comunicaciones y urbanismo. El desarrollo de ampliaciones viales, designar vías futuras, designar y proteger áreas verdes, garantizar acceso público y recuperar derechos de vía son tareas muy difíciles y de variable efectividad en la implementación. Está tan débil el concepto de desarrollo urbano general que permite desarrollar espacios privados de cualquier extensión sin referencia a su integración y contribución a la ciudad.
En los casos de ampliar los límites de las áreas urbanizadas y manejar el crecimiento de las áreas interiores, la necesidad pública es manifiesta al igual que el beneficio que ya está recibiendo el propietario. La plusvalía que las tierras baldías han recibido del desarrollo de infraestructura en su entorno es lo que hace factible que estas se puedan desarrollar. Esta plusvalía se fortalece más al tener una red vial adecuada e integrada y el equipamiento social necesario para permitir el desarrollo de la comunidad.
çPor tanto, el interés social y el privado coinciden si se va más allá de una óptica de muy corto plazo. Como no hay garantía de que cada propietario vele por el interés común de forma unilateral, el estado requiere mecanismos para garantizar que pase a la posesión común lo necesario para garantizar la utilidad pública, pero esta también debe ser definida de forma exacta para evitar la arbitrariedad.
Es necesario un plan maestro de desarrollo vial a largo plazo, definiendo las vías y sus ensanchamientos. Dentro de este plan se pueden permitir modificaciones, pero no la conversión de lo requerido para el uso del público en un bien particular. Generalmente, los créditos de impuestos serán suficiente para pagar la compra de la tierra (a su valor antes de iniciar el proyecto, según su valor declarado), y la plusvalía de un desarrollo sostenible le excederá por mucho.
Este plan maestro permitiría la afectación de los espacios requeridos para las vías futuras con mucha anticipación para evitar que se especule con la misma. Es decir, el proceso de expropiación debe iniciarse de forma inmediata con la aprobación del plan para evitar una inflación artificial del costo de la tierra. La plusvalía inmediata de los demás predios de la propietaria más que compensará este costo.
Esto aplica también a las carreteras, tanto existentes como rectificaciones de trazo y nuevas, el transporte de agua, vías férreas, áreas para parques y reservas naturales. La legislación se debe fortalecer para permitir que la autoridad pueda actuar con celeridad y con seguridad jurídica en sus acciones. Existe legislación y se le han hecho refuerzos (recuerdo la legislación especial para los derechos de vía de la ampliación de la carretera del norte con fondos de Cuenta del Milenio), pero esta ha sido insuficiente para garantizar el interés social.
Aquí ha resultado que no solo la expropiación para uso público es difícil, sino también revertir las usurpaciones de los que ya estaban en poder legal del estado. Cualquier ocupante de derecho de vía, habiendo tomado posesión ilegalmente, puede pelear por una indemnización y evitar su evicción indefinidamente. Se debe prohibir posteriormente (y anular) cualquier remedida hacia los derechos de vía públicos, incluyendo todos los actuales.
Por tanto, requerimos definir claramente el concepto de dominio eminente del estado y crear un mecanismo legal sencillo y justo para lograr que se cumpla. Esto debe incluir la capacidad de poder recuperar lo propio y crear las condiciones para poder hacer inversión pública en condiciones de seguridad jurídica.