Una de las herramientas legales más útiles, sin la cual es imposible lograr la convivencia en edificaciones complejas, es la legislación de propiedad horizontal. Esta no solo permite la forma de poder crear unidades legales superpuestas a diferentes niveles, sino que también las formas de gobierno colectivo y esquema de manejo.
Los condominios tienen un esquema de manejo de las áreas comunes, resolución de conflictos, y prestación de servicios más efectiva de lo convencional. Al tener posesión legal sobre las áreas comunes, puede evitar que las mismas sean ocupadas ilegalmente. La posesión legal es excluyente de cambio de uso o venta, por lo que un estacionamiento o área verde siempre conserva su función.
Todos los servicios que recibe un particular, de forma diferenciada o exclusiva, se tienen que compensar al fondo común. Y el manejo transparente está garantizado por los mecanismos de participación accionaria.
Las experiencias en los mismos pueden servir de base para resolver varios problemas persistentes en nuestras colonias: protección de las áreas públicas de invasión o venta, recursos para mantener y mejorar los servicios comunales, y mantenimiento de calles y aceras. Creemos que es posible tomar elementos de esta legislación para lograr efectos beneficiosos en la labor de los patronatos y juntas de vecinos, para bien de las comunidades.
Las asociaciones de vecinos de nuestras colonias (tanto urbanizadas como desarrolladas sin legalización) tienen debilidades legales de origen. Su poder de organizar, agenciarse de recursos, y aplicar sanciones, es nulo o muy limitado. Se requiere una obligación legal de cumplimiento de normas comunales, respaldada por control de acceso a servicios y derechos, para lograr garantizar la viabilidad a largo plazo de las mismas.
En un desarrollo convencional, quien construye hace una dotación de servicios comunes. Las áreas comunitarias (verdes y de equipamiento social) luego pasan a propiedad de las alcaldías municipales. La comunidad en sí, no tienen facultades legales para el mantenimiento y protección de las mismas. Es difícil obtener fondos para mantener lo existente, o hacer mejoras. Vecinos invaden y ocupan el espacio común, alcaldías corruptas venden las áreas comunales, y no hay recursos para mantener los espacios.
Si los espacios comunes se registran como propiedad especial de la comunidad, sin posibilidad de enajenación, la comunidad puede invertir en ellos y cuidarlos de manera más efectiva. Igualmente, obtener recursos por uso de estacionamiento (más allá de la dotación) y otros servicios se vuelve más sencillo.
Igualmente, las vías públicas pasan a custodia municipal. Generalmente, la degradación de calles pavimentadas comienza con rajaduras pequeñas que crecen principalmente por efecto de las lluvias. Si estos problemas no se atienden pronto, el costo de la reparación es mucho mayor o se pierde el pavimento. Una forma de coparticipación comunitaria en la reparación de calles permitiría mantener las calles a un menor costo y con mayor eficiencia.
La gobernabilidad es importante, y una fuente de suspicacia es los sistemas de elección de juntas o patronatos. Las planillas, dirigentes que se eternizan en los cargos, y opacidad en el manejo son problemas comunes. Un sistema de participación accionaria dependiente de forma automática de la posesión de la propiedad (similar a los condominios) ayuda a reducir estos problemas.
Las elecciones anuales, individuales por posición, y con cierre abierto de cuentas cada asamblea de forma obligatoria debe ayudar a contribuir. Es la experiencia de los condominios que las administraciones generalmente tienen un superávit, que va ayudando a construir un fondo comunitario.
La vivienda cooperativa que se desarrolló en los 1960’s y 70’s reunía algunas de estas características. Era la responsable de brindar algunos servicios públicos, y una parte de las cuotas iban destinadas al manejo de las áreas comunales. Estas seguían siendo propiedad de la comunidad (no traspasadas a las municipalidades) y no eran enajenables, por lo que se garantizaba tanto su conservación como su permanencia.
Es importante retomar esta experiencia, y la de la legislación de condominios, para construir comunidades con mejores servicios.
