Por: Mario E. Martín
Tegucigalpa.- La expectativa, tanto en lo político como en el económico y en la generación de empleo y reducción de la pobreza, es que la inversión en infraestructura, edificios y vivienda crecerá pronto.
Se asume que un 3.4% de crecimiento anual proyectado en la economía en este año pueda ser un optimista 4.0% o más con el consiguiente derrame hacia la construcción. Ojalá.
Los indicadores a la fecha, según reportan los diarios nacionales y los constructores agremiados, apuntan a una recuperación de la inversión privada en la construcción, particularmente en San Pedro Sula. Crecimiento alrededor de 11% es buena noticia para todos. Desde nuestro punto de vista, como arquitectos, urbanistas y observadores del panorama de inversión, para entender la pérdida de valor predial y el letargo en la compra y venta de propiedades y el estancamiento en los precios y deterioro de los barrios, es conveniente tener en cuenta los otros factores. A eso dedicamos los siguientes pensamientos con la idea de contribuir a mejorar la gestión y aprovechar las iniciativas ya adelantadas.
Comenzamos por reconocer que las condiciones del mercado inmobiliario no dependen solo del crecimiento económico, sino que de otros factores que trabajan en contra o a favor del mercado y que en todas partes del mundo ese mercado resulta de una economía reactivada. Las ciudades y regiones importantes en cada país reflejan ineludiblemente la dinámica del crecimiento económico, sin excluir los casos actuales de Cuba y Nicaragua, o cualquier país socialista, o en transición.
Puntualmente, queremos analizar la influencia de otros actores adicionales a la tendencia a invertir y especular en precios de la tierra especialmente en las ciudades mayores: Estos incluyen a los reguladores (principalmente las autoridades municipales) y a las políticas públicas implícitas en programas gubernamentales que no siempre definen, anuncian y permiten debatir el impacto de las mismas. Todos estos factores, en nuestra visión, están plenamente en juego, aunque no bien coordinadas ni referidas a necesidades sociales. Casos ilustrativos de potenciales conflictos, contradicciones y falta de coordinación son la ley Zede, la de Ordenamiento Territorial, la de las municipalidades, la de las APPs y la de Coalianza. A nuestro juicio pocos son los casos que están plenamente fundamentadas en el conocimiento y conciencia ciudadana por lo que enfrentan dificultades de cumplimiento especialmente a nivel local. Empeoran la situación el limitado conocimiento y capacidad técnica de diseñadores y los agentes del cumplimiento, los profesionales y los funcionarios nacionales y municipales.
Existe un vacío entre las disposiciones, las intenciones y exposición de motivos y el cumplimiento por los reguladores, tema de formación profesional y por lo tanto de las universidades. De aquí surge la prevalente inseguridad de tenencia y la frustración de los desarrolladores de proyectos, de vivienda en particular, al enfrentar reglas no claras, discrecionalidad funcionaria, lento proceso de aprobación y, en general, obstáculos e inseguridades para la inversión.
El control y administración del territorio y de la construcción y el registro de la propiedad, todos factores críticos con impacto social y económico, ejercidos conjuntamente por las municipalidades, el nuevo IP y por el ministerio de ambiente necesitan estar más a tono para contribuir positivamente a activar el mercado inmobiliario y el desarrollo integral (no solo crecimiento) de las áreas urbanas. Para ilustrar: no basta con adoptar reglamentos estrictos sobre usos del suelo, estacionamiento y derechos de vía, si no se logra aplicarlos en toda el área urbana o por lo menos en los sectores o barrios vulnerables o que pierden valor por el desorden o deterioro por ejemplo al permitir construir en zonas de riesgo y abusar de las calles para estacionar en vez de circular.
Un factor decisivo son los planos reguladores de desarrollo urbano, no solo como instrumentos de desarrollo, planificación e inversión, sino como medios de consulta y participación. El caso inmediato del Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU) de San Pedro Sula, en etapas iniciales, es una demostración de este potencial para optimizar el clima de inversión y la satisfacción de necesidades sociales. En esa instancia reside la posibilidad de alinear el interés común con el crecimiento, la inversión, el bienestar y en general el futuro de nuestras ciudades y el beneficio para la creciente migración del contexto rural al urbano. Para sus comentarios enviar a:marioemartin69@gmail.com
